买房“负首付”,馅饼还是陷阱?

没曾想,在部分开发商和房产中介的口中,买房竟能如此“轻松”,不仅可以做到“低首付”“零首付”,还能实现“负首付”,倒赚开发商几十万元作为装修款。殊不知,这些行为已经行走在违法违规的边缘。

首付套路花样翻新

“负首付50万元买学区房”“首付负1万元,没错。不需要首付还能再拿一万元”……近期,在多个社交平台上出现了类似的房地产营销话术。


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今年5月,深圳房产中介王女士向半月谈记者表示,其代理的一套罗湖区的房产可以做到“负首付”,即房子评估价为570万元,但业主以520万元低价出售,“你可以在银行贷款570万元全款买下这套房子,差价的50万元拿来装修”。深圳的房产中介赵先生也声称,自己已售出一套“负首付”的房产。

按照各地规定,即使是首套房,首付款比例一般也需要最少20%至30%,“负首付”是如何实现的呢?据业内人士介绍,“负首付”与“零首付”“低首付”操作方法类似,一是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力,二是开发商通过做高合同价格,帮助购房人获取更高额度的银行贷款(也称“高评高贷”)。若开发商返还的资金超过首付款,或银行贷款金额超过房产原价,“负首付”便“实现”了。

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还有业内人士介绍,购房人可以通过向银行申请经营贷、消费贷等方式套取资金,若贷款金额超过了购房首付款,也能实现“空手套白狼”目的。“前些年房价上涨厉害的时候,上涨的收益能够覆盖相关的贷款利息,房子一买一卖能挣不少钱。”贷款中介段先生表示。

当下,“高评高贷”多采取阴阳合同的方式实现目的。“即买卖双方签署两份购房合同,其中‘阳合同’代表被做高的房价,作为网签合同网上备案,‘阴合同’则代表真实的房价,以‘阴合同’的房价实际成交,以‘阳合同’的房价获取高额贷款。”中原地产首席分析师张大伟表示。

“负首付”风险重重

听起来是“真香”,但其实“负首付”风险重重,甚至能让购房人“钱房两空”。

“实际上,‘负首付’‘低首付’‘零首付’这些促销手段中有不少套路,很多属于虚假宣传,且往往伴随有开发商垫资、融资等违法违规行为,同时,可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求,违反按揭贷款相关规定。”北京金诉律师事务所主任王玉臣说。此外,购房人若通过消费贷、金融机构、小额贷款公司、贷款中介等筹措资金,还会产生新的成本。

如果“高评高贷”没通过,购房人可能面临被解除贷款合同和承担违约责任的风险。张大伟分析,即便通过审核,若后期在银行自查中被发现,可能会被要求收回贷款,甚至被列入银行黑名单。

“就算有银行批贷,这也是在透支购房人的资金能力,如果将来不能及时支付,往往会产生更多的房产纠纷。比如,一旦房贷还不上,房子甚至可能被强制拍卖。”王玉臣说。

由于房地产作为银行信贷资金的重要投向,若“零首付”“负首付”此类行为被效仿,还可能引发金融风险。

北京德和衡律师事务所争议解决业务中心副总监、商事与金融争议解决部主任裴虹博认为:“这种方式规避正常的银行信贷监管,骗取银行贷款,实际上扰乱了正常金融秩序。特别是如果购房者本身存在信用问题,不具备偿付能力,则可能进一步引发信贷风险等金融问题,影响社会稳定。”

是乱象,须重拳整治

针对近期“零首付”“低首付”“负首付”等首付模式的出现,上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,这是房地产营销领域的乱象。各地应关注此类新情况,从合规的角度解决首付的问题,以防范各类打擦边球的违规违法事件。

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半月谈记者注意到,已有监管部门和行业协会关注到这一乱象,要求相关中介机构开始自查自纠。5月26日,深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与、协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示》称,“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策。深圳市房地产中介协会要求,各房地产中介机构、从业人员应严格遵守国家“房住不炒”的定位,严格内部相应业务管理,并应由即日起开展自查自纠工作,禁止以任何形式参与、协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。

6月7日,重庆银保监局发布关于警惕房贷欺骗宣传的风险提示,明确提出“零首付”“负首付”不仅违规,也会增加购房人税费和日后还款资金压力。所谓“零首付”“负首付”违反金融信贷政策,是监管机构明令禁止的行为,并要求银行机构严加防范。

要防范“零首付”“负首付”营销在地产业内蔓延,还需要监管部门重拳整治。应将“零首付”“负首付”的行为归入金融诈骗或其他非法行为名单,建立更为完善的金融监管机制,规范房贷市场,打击违规炒房行为。同时,通过行业规范等方式加强行业自律,防范开发商或房产中介违规营销。

半月谈记者:王方圆/编辑:尤立

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